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Al igual que las flores de mayo, el último intento de Utah para aliviar su crisis inmobiliaria se está desarrollando con la temporada de compras de viviendas de primavera.
Sin embargo, esta estrategia de gran valor para estimular la construcción de 35.000 nuevas viviendas en todo el estado en cinco años no pretende tanto ayudar a los posibles compradores de hoy como evitar un golpe peor en el futuro.
El gobernador Spencer Cox, su nuevo zar de la vivienda y la Legislatura dominada por los republicanos han alineado $300 millones en préstamos subsidiados para constructores y nuevas herramientas de zonificación para las ciudades en torno al objetivo de impulsar la propiedad de vivienda mediante la construcción de viviendas más pequeñas y sencillas al alcance de compradores primerizos. .
(Trent Nelson | The Salt Lake Tribune) Viviendas y construcciones en el vecindario Mountain Ridge de Riverton el viernes 3 de mayo de 2024.
Su plan marca un cambio notable hacia la construcción de viviendas unifamiliares para abordar la asequibilidad en lugar de fomentar apartamentos con alquiler subsidiado y con déficit de financiación. También se espera que atraiga viviendas más pequeñas en Utah, un estado que tiene uno de los tamaños de vivienda promedio más grandes del país.
Lanzada oficialmente el 1 de mayo, la ambiciosa estrategia equivale a construir alrededor de 0,8 casas por hora hasta 2028 “en caso de que estés haciendo los cálculos”, dijo Steve Waldrip, un exlegislador que ahora es asesor principal de Cox sobre estrategia e innovación de vivienda. .
El gobernador rara vez habla públicamente estos días sin mencionar los efectos potencialmente nefastos y a largo plazo de la actual escasez de viviendas asequibles en Utah, agravada por la demanda impulsada por la pandemia. Una encuesta reciente y discordante de la Fundación Utah encontró que la asequibilidad de la vivienda y la disfunción política ahora son las principales preocupaciones de los votantes, y 3 de cada 5 habitantes de Utah encuestados dicen que el estado está en el camino equivocado.
Nombrado miembro del círculo íntimo de Cox en diciembre pasado, el discurso estándar de Waldrip sobre la crisis inmobiliaria (ha empezado a llamarse a sí mismo “Chicken Little”) se centra en una situación inminente para los habitantes de Utah de ingresos medios que no pueden permitirse la compra de una vivienda en el corto plazo.
“Estamos viendo un desastre inminente”, dijo, “para nuestra sociedad y nuestra economía, que es la incapacidad de crear riqueza generacional en el futuro”.
También se dice que Waldrip, ex socio de un fondo privado de inversión inmobiliaria centrado en viviendas para trabajadores, fue fundamental para conseguir esos 300 millones de dólares para nuevos préstamos con la esperanza de revitalizar la construcción de viviendas en medio de un retraso reciente.
Regularmente señala en sus discursos cómo el aumento de los precios de las viviendas a lo largo de décadas y la falta de oferta han elevado el precio medio de las viviendas en Beehive State a al menos seis veces su salario medio, casi el doble de la proporción de hace tres generaciones.
“Es necesario que haya un cambio en la forma en que abordamos esto”, dijo Waldrip, “y eso es una gran parte de lo que estamos haciendo”.
Aflojar un bloqueo de suministro
(Bethany Baker | The Salt Lake Tribune) La construcción de viviendas continúa junto a un parque en Old Town Park City en febrero de 2024.
Después de años de centrarse en la demanda y destinar relativamente poco a poco al financiamiento de viviendas asequibles, los líderes estatales optaron en febrero por desviar esa parte de dinero de un conjunto de inversiones de $30 mil millones y destinarlo a ayudar a los constructores de viviendas que luchan con un crédito restringido y tasas de interés más altas. .
Justo cuando Utah experimentó un gran salto hace dos años en los permisos de construcción residencial que prometía comenzar a reducir su escasez, aunque de manera incremental, los aumentos de las tasas de interés provocaron una caída. Los inicios de construcción de viviendas cayeron de 37.000 en 2021 a aproximadamente 19.000 en 2023 y se dirigieron aún más a la baja este año.
Con el colapso de varios bancos regionales en mayo de 2023 y la casi duplicación de las tasas de interés, alrededor de dos tercios de los pequeños y medianos constructores de viviendas de Utah dijeron a los encuestadores que no podían obtener ni costear financiamiento para proyectos de construcción residencial pendientes.
Al mismo tiempo, se estima que el 72% de los propietarios de viviendas en Utah actualmente tienen hipotecas con tasas del 4% o menos, lo que los hace más reacios a vender y aceptar préstamos para viviendas nuevas a tasas más altas.
“Eso es fantástico para ellos”, dijo el representante estatal y ejecutivo de Zions Bank, Robert Spendlove, republicano por Sandy, “pero nunca se moverán.
“Entonces, ¿cómo entregamos esta oferta de vivienda?” preguntó Spendlove, quien patrocinó la financiación del préstamo, HB572, en la última sesión legislativa. “La única solución es construir más viviendas”.
(Bethany Baker | The Salt Lake Tribune) Las casas adosadas están parcialmente construidas en un sitio de construcción a lo largo de Redwood Road en Salt Lake City en diciembre de 2023.
¿Hablará el dinero nuevo?
El enfoque, que se llamará Programa de Inversión en Viviendas de Utah, se iniciará mediante solicitudes de los desarrolladores, dicen los funcionarios, e implica un sacrificio financiero de su parte, así como modestas concesiones para los prestamistas participantes cuando el dinero se devuelva a las arcas estatales.
Aquellos que esperan calificar tendrán que comprometerse a construir viviendas con no menos del 60% de las viviendas en sus proyectos definidas como “alcanzables”, es decir, a la venta a aproximadamente el 80% del precio medio de las viviendas en el condado donde se construyen.
Si funciona, eso podría significar casas con un precio de $800,000 en Park City, poco menos de $400,000 en el condado de Weber y más cerca de $450,000 en el condado de Salt Lake, donde el precio medio ahora ronda los $500,000. Algunos constructores, dijo Spendlove, dicen que podrían bajar los precios de venta hasta $350,000.
(Rick Egan | The Salt Lake Tribune) Una pequeña casa construida por HomeAid Utah.
Las viviendas iniciales alcanzables bajo el programa deben permanecer ocupadas por sus propietarios durante al menos cinco años. Y para construir estas unidades, algunos constructores tendrán que innovar en sus diseños típicos: más viviendas por acre, casas más pequeñas, patios más pequeños y un enfoque de regreso a lo básico en cuanto a materiales y acabados para el hogar.
“Si piensas en los armarios de tu abuela”, dijo Waldrip, “en general, no eran de muy alta calidad, pero funcionaban. Para mí, ese es un gran ejemplo de lo que solíamos hacer. ... Nos hemos alejado de crear sólo lo necesario”.
Jed Nilson, propietario y presidente de Nilson Homes, con sede en South Ogden, dijo que años de crédito más fácil, precios de vivienda más bajos y límites de zonificación han llevado a la industria de la construcción de viviendas hacia “mansiones” más grandes.
Una investigación basada en datos de ventas de Zillow encontró que la vivienda unifamiliar nueva promedio vendida en Utah en 2022 cubría 2,383 pies cuadrados, mientras que otras estimaciones han elevado el promedio a 2,800, el más alto del país.
Nilson dijo que su empresa, que espera participar en la iniciativa de vivienda inicial, tiene planos para excursionistas de 900 a 1,200 pies cuadrados con dos dormitorios, dos baños, un garaje independiente para uno o dos autos y accesorios simples en todas partes. Otros constructores tendrán que hacer lo mismo, dijo, si Utah quiere aliviar su escasez.
“Si todo lo que construimos son alquileres y mansiones”, dijo, “no hay oportunidad de movilidad ascendente. ... Los habitantes de Utah tienen que vivir en los sótanos de sus padres, alquilar apartamentos o mudarse fuera del estado para poder lograr el sueño americano”.
También se acercan nuevas ciudades
(Rick Egan | The Salt Lake Tribune) Construcción de viviendas nuevas en Saratoga Springs en 2020.
La Legislatura ha creado nuevos mecanismos para que las ciudades fomenten este tipo de desarrollo fomentando la llamada zonificación, que aumenta el número de viviendas permitidas por acre, al tiempo que permite a los municipios abordar las demandas de nuevos servicios y utilidades creados por el crecimiento.
Ahora se permiten nuevos tipos de impuestos y distritos de reinversión que podrían efectivamente permitir que las ciudades aprovechen los ingresos fiscales futuros para impulsar la construcción y pagar por agregar capacidad de agua, alcantarillado y otros servicios públicos necesarios para apoyar el desarrollo residencial.
Ha habido ajustes en Capitol Hill a nuevas leyes de zonificación orientadas al tránsito para incorporar una mayor densidad de viviendas y la creación de distritos de densidad media más adecuados para comunidades sin estaciones de tren o lotes de acres abiertos, junto con zonas de oportunidad de propiedad de vivienda para la construcción de viviendas iniciales en subdivisiones de 10 acres o menos.
Angela Price, directora de asuntos legislativos de Salt Lake City, dijo que los funcionarios de la capital de Utah están eufóricos por el enfoque de los legisladores estatales en diversos enfoques e inyecciones de efectivo destinados a aumentar la propiedad de viviendas y aliviar la falta de vivienda.
Pero al ser un municipio construido que carece de grandes extensiones de terreno urbanizable, Price dijo que Salt Lake City todavía estaba analizando cómo podrían aplicarse algunas de las nuevas herramientas para viviendas iniciales, aunque la ciudad está buscando un distrito orientado al tránsito alrededor del FrontRunner de la Autoridad de Tránsito de Utah. y el centro TRAX a lo largo de 600 West.
“Nuestras puertas siempre están abiertas”, dijo Price, “y damos la bienvenida a la creatividad de la comunidad de desarrollo para que se asocie con nosotros”.
Waldrip dijo que el enfoque de vivienda inicial se centra principalmente en construcciones nuevas en parcelas más grandes “porque ahí es donde residen algunas de las mayores oportunidades para marcar la diferencia”.
Eso, a su vez, es probable que incline las casas iniciales hacia comunidades donde todavía hay superficies urbanizables disponibles: lugares como Lehi, Saratoga Springs, Eagle Mountain en el condado de Utah, Herriman en el condado de Salt Lake y Syracuse, West Point, Plain City y Farr West. Más al norte.
Cameron Diehl, director ejecutivo de la Liga de Ciudades y Pueblos de Utah, dijo que más de 190.000 unidades de vivienda tenían derecho legal a construirse en el estado en noviembre, pero seguían marginadas por las fuerzas del mercado. Al ofrecer una variedad de enfoques, dijo, el estado ha aumentado la probabilidad de que las ciudades realmente puedan avanzar en la construcción de nuevas viviendas.
“En conjunto”, dijo Diehl, “hemos desarrollado algunas buenas herramientas de colaboración. Si funcionarán o no, lo sabremos en los próximos años”.
Traducción por Elias Cunningham.