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Esta historia es parte del compromiso continuo de The Salt Lake Tribune de identificar soluciones a los mayores desafíos de Utah a través del trabajo del Laboratorio de Innovación.
Si el cambiante mercado inmobiliario de Utah durante los últimos dos años se sintió como si la Tierra se moviera bajo sus pies, se puede culpar a la pandemia.
Los años 2021 y 2022 generaron una volatilidad sin precedentes en las viviendas en venta y alquiler en todo el estado de Beehive, con oscilaciones históricas que rivalizan con las de la Gran Recesión en precios y alquileres, construcción de nuevas viviendas y un fuerte giro hacia una mayor densidad con más apartamentos y condominios y menos viviendas unifamiliares.
Una ola de construcción de viviendas y un auge inmobiliario de 10 años que en muchos sentidos moldearon la imagen nacional de Utah llegaron a su fin el año pasado, según un nuevo análisis en profundidad mientras los residentes soportan una escasez de viviendas cada vez mayor combinada con tasas hipotecarias en aumento.
Analistas senior del Instituto de Política Kem C. Gardner de la Universidad de Utah dicen ahora que la vivienda es “muy inasequible” y que las casas y los alquileres son los menos accesibles para los asalariados promedio en la historia del estado, y es probable que los próximos años ofrezcan poco alivio.
Con datos tan sombríos, el último “Estado del mercado inmobiliario del estado, 2022-2024″ retrata un aumento histórico en la demanda de vivienda a medida que los costos de endeudamiento se desplomaron inicialmente como reacción al COVID-19, seguido de una dolorosa secuela de la decisión de la Reserva Federal. una racha de nueve meses de aumentos de intereses que elevaron las tasas hipotecarias hasta el 6,5% o más.
“Estos años de la pandemia de COVID-19″, escribieron investigadores del instituto con sede en Salt Lake City, “ahora se unen a la Gran Recesión como uno de esos momentos únicos en el mercado inmobiliario de Utah”.
“Aguas inexploradas” mientras la asequibilidad prácticamente desaparece
Esos últimos momentos, señalaron el miércoles, incluyen ventas de viviendas históricamente bajas este año y una mayor presión sobre los inquilinos agobiados por los costos, junto con escenarios sombríos para las próximas generaciones en riesgo de verse excluidas de la propiedad de viviendas.
“Simplemente se propaga”, dijo Jim Wood, economista senior e investigador de vivienda en el Gardner Policy Institute, “lo que lleva a una desigualdad cada vez mayor”.
A medida que los precios de las viviendas, las tasas hipotecarias y los alquileres mensuales han aumentado, las tendencias han conspirado para dejar a la mayoría de los propietarios y a nueve de cada 10 inquilinos en Utah incapaces de pagar lo que actualmente está disponible en el mercado, según el aleccionador estudio del grupo de expertos.
El precio medio de venta de viviendas en el estado es ahora aproximadamente 6,26 veces mayor que el ingreso familiar medio, advirtió Dejan Eskic, investigador principal de Gardner.
“Estamos en aguas desconocidas como estado”, dijo.
Ahora se pronostica que la escasez de viviendas en el estado, después de caer constantemente desde un máximo de 56,230 unidades de vivienda en 2017 a 28,415 el año pasado, comenzará a aumentar nuevamente en 2023 y 2024.
‘Latigazo cervical’ histórico en la construcción de viviendas
Si bien la Gran Recesión que comenzó en 2007 trajo cuatro años de derramamiento de sangre con precios de viviendas hundidos e hipotecas bajo el agua, en el único año de 2021 los permisos de construcción residencial en Utah se dispararon en un 26%, sólo para borrarlo el año siguiente con una disminución del 26%. .
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La contracción de la construcción, según el estudio de Gardner, redujo la construcción en un 37% de abril a diciembre del año pasado y los analistas predicen que caerá otro 35% este año. Se están sintiendo efectos similares en todo el país, afirmó.
“Eso va a crear algunos desafíos”, dijo Eskic. “No hemos tenido uno de esos mercados extraños donde los precios bajan pero la asequibilidad empeora”. Agosto, añadió, “probablemente pasará a la historia como el mercado inmobiliario más inasequible de nuestra historia”.
Al mismo tiempo, muchos propietarios de viviendas que han visto crecer su valor líquido a medida que los precios se disparaban ahora tienen miedo de vender, dice el estudio de Gardner, desanimados por los elevados precios de una vivienda de reemplazo y las elevadas tasas hipotecarias.
Eso continúa haciendo que disminuyan los listados activos de viviendas y ampliando la brecha de vivienda en el estado.
Perspectivas sobre los precios: alivio a largo plazo o pausa de “un año”
Mientras tanto, los precios de las viviendas en el estado parecen haber alcanzado su punto máximo en febrero de 2022 después de aumentar un asombroso 28,2% en los doce meses anteriores, el aumento más pronunciado en la historia del estado.
Luego, los precios medios se desaceleraron y se volvieron negativos en enero en comparación con el año anterior, pero en julio esa brecha se había cerrado a sólo el 2%, aunque ahora se espera que las ventas de viviendas para el año alcancen su nivel más bajo en nueve años.
Después de alcanzar 53,806 unidades vendidas en todo el estado en 2020, ese volumen cayó a 40,686 en 2022 y probablemente caerá más este año, predicen los analistas.
Los precios han bajado en al menos 10 de los 29 condados de Utah, pero han aumentado en cuatro, incluidos los dos condados más caros del estado en materia de vivienda, Summit y Wasatch, donde la media está por encima del millón de dólares.
Los expertos de Gardner dicen que las caídas de precios solo parecen ser un tartamudeo de un año en una trayectoria ascendente y que en 2024 los precios de las viviendas en Utah reanudarán el aumento constante que habían tenido durante décadas.
Panorama mixto para los inquilinos de Utah
Para aquellos que ya se enfrentan a la crisis de asequibilidad de la vivienda en Utah, es poco probable que esta última caída de precios haga una gran diferencia. En junio, quienes ganaban el ingreso familiar medio en el área metropolitana de Salt Lake City (un poco más de $65,880) no podían permitirse cuatro de cada cinco casas que hay actualmente en el mercado.
Y al comparar el área urbana principal de Utah con otras 241 áreas metropolitanas en todo Estados Unidos, 203 se consideraron más asequibles.
Sólo el 15% de los hogares de Utah que actualmente alquilan podrían permitirse un precio de vivienda de entre $300,000 y $400,000, encontró el análisis. Al mismo tiempo, la tasa de alquiler promedio en todo el Frente Wasatch ha aumentado lentamente entre un 6,5% y un 7,0% anual durante los últimos 12 años, casi el doble de la tasa de aumento anual de los ingresos.
“Las altas tasas de interés y los precios de la vivienda seguirán excluyendo a una proporción cada vez mayor de inquilinos de la propiedad de viviendas”, concluye el estudio de Gardner. “Estos inquilinos a largo plazo se enfrentarán a un mercado de alquiler con alquileres en aumento y bajas tasas de desocupación”.
Darlene Carter, directora ejecutiva del desarrollador inmobiliario C.W. Group, con sede en Centerville, dijo que el aumento de las tasas de interés ha ralentizado significativamente la construcción de nuevos departamentos, dejando un panorama mixto en este momento para los inquilinos.
Las áreas suburbanas a lo largo del Frente Wasatch “se están volviendo locas”, dijo, “porque es mucho más asequible alquilar que comprar”.
El centro de Salt Lake City, por otro lado, se está inclinando hacia un exceso de oferta de apartamentos, dijo Carter, lo que ejerce presión a la baja sobre los alquileres y atrae a los propietarios a ofrecer concesiones de precios.
“Es realmente un desafío”, dijo, “en todos los ámbitos”.
Traducción por Elias Cunningham.
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